Foncier et logement dans les régions touristiques Introduction Il y a depuis quelques années un véritable boom de l'immobilier de loisir. La demande est en croissance et s'internationalise de plus en plus. Le marché immobilier investit dans les meilleurs sites des destinations nouvelles et traditionnelles. Les acteurs de ce marché développent de nouveaux modèles d'affaires pour rendre l'acquisition d'une propriété le plus attrayant possible. La forte croissance de l'immobilier de loisir est un facteur de développement important. Elle permet dans les meilleurs cas de créer de nouveaux centres touristiques et de revitaliser les structures souvent figées et mal utilisées des régions touristiques existantes. Dans le pire des cas, elle cause des lits peu occupés dans l'hébergement traditionnel hôtelier et para-hôtelier et des loyers élevés pour les populations résidentes.  La discussion lors des 9e Sommets du Tourisme de Chamonix-Mont-Blanc sera dédiée aux  chances et aux risques du boom de l'immobilier et surtout aux stratégies à l'échelle des destinations qui permettent de tirer le meilleur de ces développements tout en minimisant les effets négatifs. On tiendra également compte des mesures que les autorités pourraient prendre afin de mettre en valeur ces stratégies. Les questions à traiter Le boom de l'immobilier de loisir : Quelles sont les raisons pour investir et acquérir ? Il y a une forte demande pour investir dans l'immobilier de loisir et acquérir de la propriété à des fins touristiques. Elle est due aux nouveaux besoins de la demande qui exigent de plus en plus des hébergements permettant une utilisation flexible et attribuant du prestige. La mise en valeur de ses besoins par les industries de l'immobilier de loisir est favorisée par les conditions-cadres économiques favorables telles que les taux d'intérêt historiquement bas dans les pays développés. Le marché de l'immobilier de loisir se concentre avant tout sur les meilleurs sites dans les destinations nouvelles et traditionnelles. La demande augmente non seulement avec le niveau de développement d'un pays, mais elle devient de plus en plus internationale. Les Nord-Américains investissent et acquièrent des résidences dans les Rocheuses ou au Mexique. Certaines côtes de l'Espagne hébergent de véritables villes de rentiers étrangers. Les régions touristiques connues de la France sont très prisées au marché de l'immobilier de loisir. La construction d'immeubles ou d'appartements devient de plus en plus une affaire de commerce extérieur. Elle est une sorte d'exportation de biens. Dans les régions touristiques les plus en vogue, la valeur ajoutée brut annuelle provenant de la vente de l'immobilier de loisir au total du produit régional brut se monte à 10% et plus. Ce secteur crée des places de travail qui sont appréciées par les résidents. Les nouveaux modèles d'affaire dans le domaine d'hébergement : Quelles sont les formes de l'hébergement ? L'hébergement touristique se transforme de plus en plus. Les grandes entreprises ont « routinisé » l’innovation et développent des modèles d’affaires novateurs. Elles offrent ce que les clients d’aujourd’hui considèrent comme particulièrement attrayant. Elles visent sur la segmentation du marché. Elles opèrent d’une façon industrielle et financent les investissements en appliquant des formes de financement nouvelles. Les chaînes hôtelières ont standardisé et industrialisé les services de logement pour les touristes d’affaires. Les vendeurs de résidences secondaires offrent du prestige aux clients qui considèrent un appartement de luxe avec services comme le comble d’un séjour touristique. Il y a une clientèle internationale pour ces résidences de luxe que l’on appelle « Trophy Homes ». La génération de l’après-guerre dite « baby boomer » a acquis des fortunes qu’elle investit de plus en plus dans des résidences de loisir situées aux plus beaux endroits du monde. Elle trouve son identité dans la propriété et s’attache à la région-hôte. Les générations plus jeunes acquièrent des résidences qui leur permettent une vie de famille libre de toute contrainte. Les jeunes gens forment des communautés telles celle des « snow boarders» et fréquentent des hébergements qui tiennent compte de leurs besoins. Les formes de financement de propriété dans le domaine de l’immobilier de loisir deviennent de plus en plus variées. Les méthodes de financement classiques sont élargies par la  propriété à étage ou par le « time » ou « fractional sharing ». Les structures figées de l'hébergement traditionnel dans les régions touristiques : Qu'est-ce que l'on peut faire contre les lits dits "froids" ? Les structures d’hébergement traditionnelles hôtelières ou para-hôtelières dans les régions touristiques existantes sont en général mieux utilisées que les résidences secondaires. Mais les services et surtout aussi les équipements et les installations offerts ne correspondent souvent plus aux besoins de la demande. Les petits hôtels ne peuvent plus rationaliser, baisser les coûts et réinvestir. La situation est particulièrement grave dans le domaine des appartements existants souvent mal utilisés qui ne peuvent pas rénover. Ils ne sont pas standardisés ce qui rend difficile leur exploitation commerciale. La situation difficile de l’hébergement existant est souvent attribuée à la construction trop massive de lits dits « froids » qui ne sont que rarement habités par leurs propriétaires. Ce développement est certainement néfaste pour la vie économique de la station. Des efforts pour mieux rentabiliser ces lits peu occupés sont donc nécessaires. Ils ne peuvent pourtant pas améliorer la situation de l’hébergement traditionnel existant si celui-ci ne réussit pas à se transformer. Les effets sociaux-économiques et écologiques de la concentration immobilière : Comment vivre comme résident dans un contexte toujours plus urbain et multiculturel ? La concentration de l’immobilier de loisir dans les meilleurs sites provoquent des externalités positives et négatives pour les visiteurs et les résidents. Elle crée des effets d’agglomérations qui améliorent le nombre et la qualité des installations, des équipements et des services. Les stations deviennent des villes attrayantes. La qualité de vie augmente grâce à la présence de visiteurs et de propriétaires de résidences secondaires. La vie devient multiculturelle. On ne peut pourtant pas nier les effets négatifs de l’agglomération comme les prix élevés pour acheter ou louer des maisons et des appartements dans les meilleurs sites ou les problèmes causés par le transport individuel privé. Les stratégies foncières pour les destinations : Comment peut-on profiter du marché de l'immobilier de loisir ? L’avenir des stations traditionnellesn’est pas assuré par des stratégies qui favorisent le maintien de structures existantes. Il ne suffit pas de freiner la construction d’appartements et de résidences touristiques. Il est plutôt nécessaire de combiner des formes traditionnelles ou nouvelles d’hébergement comme le font les stations françaises et nord-américaines avec un certain succès. Afin de revitaliser le cycle de vie de l’hébergement existant il peut s’avérer nécessaire d’attirer des investissements pour de nouvelles formes d’hébergement qui assurent un meilleur taux d’utilisation. Ces investissements devraient surmonter les problèmes de la petite taille des entreprises et offrir de nouveaux bénéfices aux clients potentiels. Les stratégies d’avenir des destinations passent par un changement structurel qui favorise un hébergement diversifié mais de plus en plus standardisé. Les mesures publiques pour mieux maîtriser le développement de l'immobilier de loisir : Faut-il attirer ou empêcher des investissements fonciers touristiques ? Les autorités régionales et locales ont un rôle important pour faciliter la mise en valeur de nouvelles stratégies d’hébergement et de logements pour les régions touristiques. Elles devraient promouvoir la place touristique en facilitant des investissements dans les formes d’hébergement qui garantissent, par une gestion et un marketing approprié, un taux d’occupation suffisant. Ces mesures de promotion devraient être conçues dans le cadre de « master plan » qui stimulent et dirigent le développement de l’hébergement tout en intégrant les besoins de logements des populations locales. Ces « plans » devront avoir comme objectifs de réduire les effets négatifs de la concentration immobilière en utilisant à la fois des moyens d’aménagements de territoire et d’impôts.  Un des principe-clé à appliquer dans une économie de marché est de stimuler le développement souhaité non pas par des restrictions mais plutôt par des impôts qui grèvent mais n’empêchent pas les constructions dans l’immobilier de loisir. Les recettes de tels impôts pourraient être réinvesties dans la revitalisation de l’hébergement existant. Conclusions Les 9e Sommets du Tourisme de Chamonix-Mont-Blanc aborderont ces questions par des interventions de principe et surtout par l’exposé de cas novateurs qui  inciteront à stimuler l’imitation créative. Les différents thèmes feront l’objet de débats modérés par des experts médiatiques expérimentés.   Prof. Peter Keller Président du Comité Scientifique des S't'