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L’industrie de la construction et les agences immobilières : sont-elles
le moteur de croissance de la destination ? Le cas de Verbier

M. André GUINNARD - Agent immobilier, Verbier, Suisse

 

André GUINNARD - Guinnard immobilier SA - CH – 1936 Verbier - Tél. 0041-27-7717101 - www.guinnard.com - andre@guinnard.com

1 - VERBIER ?

Mesdames et Messieurs, permettez que je déploie le superbe décor dans lequel nous allons évoluer quelques instants. (voir Photo)
La station de Verbier se situe en Valais, dans la commune de Bagnes. Elle héberge 7700 habitants sur 296 km2. A noter que seuls 5 km2, sont en zone à construire. Même avec ses 22 villages et hameaux cela ne fait que 1.7 % du territoire.
L’histoire touristique de Verbier débute véritablement en 1950, à la construction de la première télécabine. A l’époque, il y avait près de 500 habitants, quelques hôtels et une centaine de chalets et de mayens dispersés sur ce haut plateau, à 1600 m d’altitude. De suite, la Société de Développement du Tourisme de Verbier a su, plus qu’ailleurs, se mettre au service des prestataires touristiques. Elle a aussi assumé un rôle de chef de file dans l’orientation qu’a prise Verbier.

2 - LES PIONNIERS : DES APPRENANTS

Aujourd’hui, Verbier héberge 4132 habitants, dont 3039 permanents, et près de 27'000 lits d’excellente qualité. Ces lits sont mis en valeur par une quarantaine de remontées mécaniques (RM) desservant l’un des domaines skiables les plus attractifs du monde, celui des 4 Vallées. Pour en arriver là, les acteurs de l’époque sont passés par une phase d’apprentissage un peu chaotique. Nous avons dû expérimenter, corriger et apprendre.
Nous avons fait beaucoup d’erreurs. Mais deux générations plus tard, nos acteurs touristiques sont aujourd’hui expérimentés et très professionnels. Ils ont acquis un savoir faire et savent le transmettre. Comme nos agents immobiliers.

3 - DES AGENTS IMMOBILIERS RESPONSABLES ET NOVATEURS

Précisons d’abord que le terme « agent immobilier » est devenu un générique. En fait, chez nous, l’agent immobilier s’occupe de courtage, gestion, administration, location, surveillance, entretien, consulting, de promotion, etc.…

Conscients que le tourisme et l’immobilier devaient profiter d’abord à sa population, en 1968 déjà10 « gérants » immobiliers de mon village fondent, l’Association des Gérants et Agents Immobiliers de Verbier (AGIV). Ce fut, à ma connaissance, la première
association du genre créée dans une station alpine et surtout la première association de praticiens ayant une philosophie pour notre tourisme. Nous devions tout inventer en matière de gestion d’une station.

Nous nous concertions très souvent. Nous discutions avec les Autorités politiques et touristiques pour les sensibiliser à nos problèmes, et surtout pour partager une vision et une philosophie. L’AGIV est devenue tout naturellement un centre de compétences
dynamique et créatif reconnu dans les milieux professionnels,
Ainsi, et à titre d’exemple, les membres de l’AGIV (16 membres aujourd’hui) ont :

• rédigé les premiers contrats de gérance et de location ;
• fusionné loyer et charges en un « tout compris » en 1968 déjà ;
• interdit les panneaux « à vendre » sur les façades, sauf pour les chantiers ;
• initié les transports navettes gratuits en station ;
• publié les premiers descriptifs en couleur de nos logements avec photos, surfaces, minutes à pied des principaux centres d’intérêts, etc., et même les défauts ;
• calculé les prix références pour les loyers de la station ;
• créé la classification (en 1977) de tous nos logements de vacances ;
• élaboré les cours de formation « agences immobilières en station » pour nos apprenants, de l’apprenti aux experts et favorisé le partage de l’information ;
• créé un indice des prix immobiliers de Verbier, mis à jour en permanence, dès 1972. Un outil-clé pour la gestion, la commercialisation la transparence et la stabilisation des prix de notre parc immobilier.
• sensibilisé nos propriétaires et Autorités à la maintenance et à la rénovation ;
• contribué activement à l’unité architecturale, souvent citée en exemple et très caractéristique de Verbier ;
• pensé, dès 1987, à un avenir avec moins de skieurs et plus de résidents ;
• suscité une discussion plus scientifique au sujet des R2 et de leurs avantages pour la population ;
• initié un observatoire du tourisme alpin et créé une coopérative de réservation directe (CITI) ;
• une anecdote : sur les 11 premiers sites Internet « agence immobilière » de la Suisse francophone, 7 étaient situés à Verbier…

4 - DES HOTELS SON INDISPENSABLES

Par contre, notre hôtellerie a beaucoup perdu de son importance et compte moins de 1200 lits. Elle est pourtant indispensable à la diversité de notre clientèle et nécessaire à la valorisation de notre parc immobilier. Pour contrer ce manque de lits d’hôtels, Verbiers’est spécialisée dans la gestion de plus de 600 lits hôteliers en chalets, avec des services similaires à ceux des B+B. Ainsi un tiers des lits, dits hôteliers, se trouvent dans des bâtiments non hôteliers. En fait, la distinction entre lits hôteliers et en logements est de plus en plus confuse, difficile à faire. D’autre part, ce sont des agents immobilier qui ont initiés les derniers hôtels, et en corollaire, construit des logements pour employés.

5 - EXCELLENT TAUX DE LOCATION

Il est intéressant de relever des chiffres, encore inédits, calculés par notre commune en septembre 2007. Ils démentent clairement un cliché qui à la vie dure, à savoir que nos logements seraient composés essentiellement de lits froids. C’est faux ! Au contraire, le taux d’occupation est excellent. Et il faut dire ici que notre clientèle est très variée tant pas sa provenance que par son pouvoir d’achat.
Pour l’ensemble de la Commune de Bagnes, nous constatons :

5.1 LOGEMENTS à Bagnes

• 3328 résidences secondaires et de vacances ou 43.8 % (+ 168 en dix ans)
• 4272 logements occupés à l’année ou 56.2 %
• 7600 logements totaux dans la commune ou 100 % (+ 1341 hab. / 10 ans/ 17,6%)

5.2 LITS TOURISTIQUES (sur 32'000 au total)

• 11'648 lits en Logements Temporairement Occupés 81.6 % (ou R2) de lits louables
• 1'520 lits hôteliers (dont 1200 à Verbier) 10.6 % (- 300 lits en dix ans)
• 613 lits en logements de groupe 4.3 %
• 127 lits en Bed and Breakfast 0.9 %
• 366 lits en cabanes de montagne 2.6 %
• 14'274 lits touristiques recensés dans la commune 100 %

5.3 OCCUPATION

• Sur les 11'648 lits en R2 louables, environ 10'500 sont à Verbier et parmi ceux-là, 8’500 ou 81 % (estimation) sont loués régulièrement et intensivement. Les autres lits, (19 %) occupés par les propriétaires ou leurs amis, sont également bien occupés, soit près de 46 jours/an.
• A noter que le taux d’occupation des 2500 lits gérés par les agents immobiliers avoisine 60 à 72 % sur l’année. C’est exceptionnel.
• Les T.O. font, chez nous, de la surenchère pour avoir le droit de louer des lits.

Ces quelques chiffres démontrent qu’il est difficile d’augmenter le taux de mise en location de nos lits. Bien que pour nous, la rentabilité par lit est un objectif plus important que le taux d’occupation. Par contre, nous devons et pouvons encore améliorer nos services et surtout diversifier nos revenus.

6 - EXPANSION TERMINEE

Vu la forte demande pour Verbier, nous pourrions aussi souhaiter construire dans de nouvelles zones. Tel n’est pas notre souhait. La population a accepté, dans les années 70 déjà, un plan de zones avec un territoire à construire bien délimité et encore valable
aujourd’hui. Ce territoire a même diminué de surface par l’extension des zones d’avalanche, décidée par mesure de sécurité.
Au fait, nous avons presque terminé de construire ce qui est possible à Verbier. Le terrain se fait rare. Depuis 3 ou 4 ans, nous avons enfin entamé la phase de démolition/reconstruction et concentré nos efforts à la rénovation lourde de nos logements sur un rythme d’environ 20 ans. Il en résulte près de 300 chantiers par an. Ainsi le nombre de lits n’augmente plus, et ça, c’est nouveau en Suisse. La station garde pourtant un extraordinaire potentiel d’exploitation.

7 - QUELS EMPLOIS DURABLES ?

Nos 2450 chalets et immeubles de Verbier, valent plus de 3 milliards d’euros sans le terrain. La gestion de ces immeubles génère bien plus d’emplois que l’activité touristique proprement dite. Ces emplois nous les estimons à plus de 2000. Ils sont durables et
intéressants surtout pour les petites entreprises locales. Il en résulte aussi que nous avons besoin d’entre-saisons sans touristes… pour travailler sur les chantiers ouverts et exécuter les travaux publics.

Nous savons qu’un lit en résidence secondaire rapporte, chez nous, bien davantage à l’économie locale qu’un lit d’hôtel. Si les nuitées nous laissent environ (1'600'000 x 85 euros) 136 millions d’euros, chiffres estimés, l’industrie de la construction et de la
reconstruction engendre près de 220 millions d’euros les bonnes années, mais au moins 140 millions d’euros sans les constructions neuves, ce qui assure et assurera une grande activité, même pour les années difficiles. Et ce flux de capitaux de la plaine vers la
montagne est en expansion, contrairement à celui produit par les nuitées.

Les agents immobiliers de Verbier ont, pour leur part, toujours, mis l’accent sur la qualité de l’immobilier, synonyme d’emplois bien rémunérés. La promotion immobilière primaire n’est déjà plus une activité importante chez nous et nous avons anticipé ce fait. Le boom immobilier actuel n’est que la preuve tangible d’un renouvellement immobilier constant et conscient. Nous incitons également nos propriétaires à dépenser et à investir avec plaisir et à faire le sacrifice de la mise en location. Mieux, nous réussissons à louer des logements très luxueux. Dans ce cas, il s’agit de confiance réciproque ! Dans l’ensemble, les revenus en termes économiques, ou de prestige, de l’immobilier de vacances sont très intéressantes tant pour les propriétaires que pour la population.
Toutefois, nous ne « vendons » pas de l’investissement et de la rentabilité, mais on nous achète des plaisirs pour en retirer de la satisfaction.

8 - UNE POPULATION LOCAL BENEFICIAIRE

Aujourd’hui, la manne touristique et immobilière a permis à un nombre impressionnant de jeunes autochtones de construire leur propre logement familial, parfois très luxueux.
Ces captifs volontaires contribuent à la fois à perpétuer la tradition et à assurer modernité et dynamisme. Même les commerçants et entrepreneurs étrangers, de la 2ème génération, prennent volontiers racine chez nous.

Notre commune est d’ailleurs celle dont la population a le plus augmenté, soit plus 17 % en dix ans. Elle est aussi celle dont les contribuables paient le plus d’impôts à l’Etat cantonal. Et de loin !

Notre engagement responsable, notre vision pragmatique partagée avec les autres acteurs du développement régional et la réussite reconnue de notre destination prouvent que nos agents immobiliers ont été l’un des moteurs de la croissance de Verbier (avec les hôteliers et TéléVerbier) et ont été des pionniers en matière de gestion d’un parc immobilier de vacances en montagne.

9 - TOURISME ?

Pour en arriver là, ils ont fait leur possible pour écouter la population locale. Ils ont répondu à leur manière aux questions de base, à savoir : le tourisme alpin, c’est pour qui, c’est pourquoi et comment ?