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ANMSM et politiques foncières

M. Alain COLSON - GIE France Montagnes, représentant Monsieur Gilbert Blanc-Tailleur, France

 

Bonjour,

Tout d’abord, permettez moi de préciser que si je prends la parole, c’est pour remplacer Gilbert BLANC TAILLEUR, qui a été empêché d’être présent aujourd’hui parmi nous. Il me prie de vous demander de bien vouloir accepter ses excuses.

L’Association Nationale des Maires des Stations de Montagnes (ANMSM), membre de France Montagnes, en tant que représentante institutionnelle des principales stations françaises de montagne, s’intéresse de près aux questions relatives à la pression foncière et à la destination des immeubles consacrés à l’hébergement.

Gilbert BLANC TAILLEUR, son président, qui est aussi président du GIE France Montagnes et maire de Saint Bon Courchevel, préside dans le cadre du Conseil National du Tourisme un groupe de travail « foncier et développement ».

Ce groupe s’est réuni a plusieurs reprises et son objectif est d’écrire un rapport précisant les voies et moyens permettant aux municipalités concernées de disposer d’outils efficaces pour la maîtrise du foncier et la destination des immeubles.

Méthode :

Examen de la situation légale et réglementaire sur la base de notes produites par le ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables.

Auditions de diverses personnes concernées.

Position du problème :

Le groupe a identifié trois effets négatifs :

• Effets négatifs sur l’économie :
• Changement d’affectation des lits marchands en lits non marchands
• Frein au développement d’infrastructures publiques à forte emprise au sol ;
• Contraintes pour l’agriculture ;
• Effets sociaux :
• Logement des salariés ;
• Logements de la population permanente
• Effets pour l’environnement
• Dégradation des éléments d’attractivité

Les pistes qui sont évoquées :

• Les outils existants permettent-ils des actions positives intéressantes ?
• Faut-il de nouveaux outils ?

Typologie de ce qui existe  sur le critère levier d’actions :

• action « régulation de l’offre foncière et/ou de l’offre immobilière ».
• action « atténuation des effets sociaux négatifs »
• action « atténuation des effets environnementaux négatifs »
• action « information »
• action « régulation des conflits d’usage »

Rien n’est efficace s’il n’y a pas un projet local de développement (dont le Plan Local d’Urbanisme est la traduction urbanistique), qui s’agrège dans un projet de territoire (SCOT), eux même inscrits dans une Directive Territoriale d’Aménagement.

Le groupe est à la recherche de bonnes pratiques, i.e. de pratiques qui en utilisant ces outils ont permis de définir des politiques cohérentes.

Le groupe constate que le PLU ne fait pas baisser les prix : au contraire, des études de terrains ont montré que les communes avec POS présentaient des prix de foncier plus élevés que les communes sans POS.

Les PLU permettent d’éviter une trop forte hausse de la fiscalité locale, parce qu’ils permettent une planification temporelle des équipements publics, ce qui permet d’étaler le besoin de financement correspondant.

Mieux utiliser les dispositifs fiscaux ou parafiscaux existant en matière d’urbanisme.

Les SCOT et les DTA nécessitent une approche intercommunale : ces outils concernent des territoires plus ou moins vastes et cohérents qui dépassent les circonscriptions communales.

Mais la localisation très sélective de la rente touristique ne favorise pas cette forme de coopération.

Gestion des changements d’affectation :

Le code de l’urbanisme n’est pas adapté

Réserves foncières :

Il faut de l’argent et du foncier disponible. Qu’elles sont les bonnes pratiques ?

Pour la suite :

Le groupe attend « les bonnes pratiques » pour affiner cette revue de ce qui existe, pour détecter les points durs, pour préconiser si nécessaire la création de nouveaux outils.

Je lance donc un appel aux personnes présentes : indiquez quelles sont vos réalisations, faites les savoir, ce groupe a besoin d’être informé des actions de terrains.

***********

Au delà du travail remarquable fait par le Conseil National du tourisme, je veux vous parler de deux types d’outils qui peuvent être mis en œuvre sur la base d’une simple volonté communale, ce qui ne se confond pas avec facilité.

Il s’agit d’abord de l’Etablissement Public Foncier Local (EPFL). Cette sorte d’agence peut être créée par des communes, groupements de communes, départements….

Sa vocation est de constituer de la réserve foncière pour le compte de la commune qui lui en passe commande : l’EPFL, sur la base d’un programme d’action pluriannuel, acquiert du foncier et le porte financièrement jusqu’à ce que la commune en trouve l’utilité. Si les communes le décide, l’EPFL peut exercer le droit de préemption pour leur compte.

L’EPFL peut être financé par une taxe, la Taxe Spéciale d’Equipement (facultative), des subventions et des emprunts.

Il existe de nombreux EPFL dans de nombreux départements y compris en zone de montagne. Cependant, très rares sont ceux qui interviennent dans des zones touristiques. Or, le code de l’urbanisme permet une telle intervention : il n’y a donc aucune fatalité à ce que cet outil ne soit pas utilisé par les communes de montagne.

Certes, l’outil n’est pas le miracle absolu que tout le monde attend, mais il permet d’externaliser la charge du portage foncier pendant une longue période.

Bien entendu, l’efficacité de l’outil dépend beaucoup de la planification urbanistique des communes adhérentes, planification qui s’exprime notamment par les Plan Locaux d’Urbanisme.

Le second outil est le Bail Emphytéotique (BE).

Il ressort des différentes interventions que ce qui finalement est le plus important est la capacité de la collectivité de maîtriser sur le long, voire le très long terme, la destination à la fois du foncier qui compose son territoire et à la fois celle des immeubles qui y sont bâtis.

C’est pourquoi, le BE me semble être un bon outil, même si je me dois de faire la même remarque que pour l’EPFL : ce n’est pas une invention miracle des juristes destinée à résoudre in peto toutes les difficiles questions que se posent les représentants  de la population.

Mais, compte tenu de l’ancienneté du dispositif (déjà existant dans le droit romain), on peut se dire que s’il avait été mauvais, le droit positif ne l’aurait pas retenu aussi longtemps.

C’est donc un des plus vieux dispositif d’usage multiple de la propriété que peuvent utiliser les communes en général et celles de montagne en particulier, pour conserver la maîtrise intégrale du foncier et de la destination de ce qui peut être construit dessus.

De quoi s’agit-il ?

Le propriétaire du fond donne celui-ci à bail à un preneur, pour une longue durée (de 18 à 99 ans), moyennant un prix faible voire symbolique.
Le preneur a l’obligation de respecter les obligations du bail, lesquelles expriment la volonté du propriétaire, qui s’articule en général autour de l’idée d’exploitation et de mise en valeur de son bien (l’origine rurale du dispositif expliquant sans doute cela).
Si le preneur ne respecte pas les obligations du bail, celui-ci peut être résilié par anticipation, entraînant le cas échéant une lourde perte pour le fautif.

A la fin du bail, le fond et tout ce qui y est bâti à ce moment, revient en pleine propriété au propriétaire à un prix convenu d’avance, lequel est généralement faible ou inexistant, les biens en question ayant pu être amortis en totalité compte tenu de la durée du bail.

Il s’agit d’une sorte de partenariat économique entre le propriétaire et le preneur, l’un ne voulant ou ne pouvant exploiter le fond, l’autre ne pouvant l’acheter : les deux s’entendent, le propriétaire renonce à encaisser l’équivalent du prix d’une vente, l’autre renonçant à un accroissement patrimonial. La durée permet de compenser la non valorisation immédiate du patrimoine pour le propriétaire et la non constitution patrimoniale pour le preneur.

Pendant la durée du bail, le preneur se voit transférer des droits quasi réels sur le bien objet du bail : il a les mêmes obligations qu’un propriétaire en tout point sauf un, essentiel : il ne peut aliéner.

Quelle utilité pour une station de montagne ?

La commune, propriétaire d’une parcelle peut la confier via un BE à un investisseur qui pourra y édifier un immeuble destiné à l’hébergement touristique, par exemple un hôtel.

Les caractéristiques de l’immeuble (surface, type d’hôtel, esthétique, etc..) seront décrites dans le bail et l’usage en tant qu’hôtel sera une caractéristique essentielle du contrat. Il pourra être spécifié que cette affectation devra être inchangée pendant la durée du contrat.

Le manquement à ces clauses pourra être sanctionné par une rupture anticipée du contrat, c'est-à-dire par un retour anticipé, avant amortissement, du bien dans le patrimoine de la commune.

Le coût de l’investissement est supporté par le preneur, qui calcule sa rentabilité grâce à la durée du bail.

A la fin du bail, le fond et l’hôtel reviennent à la commune en pleine propriété, gratuitement ou non, selon l’accord initial, mais en tout état de cause pour un montant faible voire symbolique.
Dès lors, la commune retrouve entièrement l’usage de son bien : elle peut conserver l’hôtel, le donner en gestion à un professionnel, le démolir, en changer l’affectation..., bref, elle a la capacité d’adapter son patrimoine aux réalités et aux besoins du moment.

A titre d’exemple, on peut citer la commune de Macot la Plagne qui a conclu un BE avec une SCI composée de commerçants de la station de la Plagne, afin que celle-ci y édifie un immeuble d’habitations destiné à leurs salariés saisonniers. Il y eu une rencontre de volonté entre ces acteurs de la station et la commune : elle s’est traduite par des engagements réciproques (mettre le fond à disposition gratuitement, construire un immeuble pour les saisonniers et conserver cette affectation sur un très longue période, pour ne retenir que les plus importantes) écrits dans le contrat de bail.
A la fin du dispositif, la commune inscrira dans son patrimoine cet immeuble et elle en décidera l’usage qu’elle entendra lui donner.

La commune de Courchevel envisage un montage en BE pour la construction d’un hôtel 4 étoiles.

Dans les deux cas, il s’agit d’une même volonté : maîtriser le foncier, maîtriser l’investissement privé qui peut s’y faire et retrouver la propriété de l’ensemble sur le très long terme.

Par ailleurs, le BE, dans une forme adaptée au droit public est l’un des aspects que peuvent prendre les partenariats publics / privés, par exemple pour la construction de casernes de gendarmerie ou d’hôpitaux.

Encore une fois, il ne s’agit pas de l’arme fatale, mais d’une manière de s’assurer de la maîtrise à long terme du territoire de la commune, ou de permettre des investissements privés sur un bien public : c’est ce que les romains avaient bien compris : l’alliance des forces permet de faire progresser l’ensemble et c’est ce que nous appelons aujourd’hui des PPP en français, ou des PFI en anglais.

Merci de votre attention